Photo by Jesse Roberts on Unsplash
Photo by Jesse Roberts on Unsplash
你如果還在猶豫要買房還是租房,擔心租房無法安穩度過下半輩子,又擔心買房的壓力太大?華爾街操盤手闕又上建議,其實你要思考的是第一桶金的投資,只要買房的頭期款不要動用到第一桶金,那麼,你隨時都可以買房!

摒除價值觀、個人情感和特殊偏好,如果就財務規畫和投資的角度而言,全力擁有第一桶金是首要之務,而且它的重要性,就像保護家庭財務的左右護法一樣,必須隨時左右在側。也就是說,就算要買房的頭期款也不應該動用到第一桶金,這是一個專屬的財庫,它是家庭理財的尚方寶劍,有其特殊用途。

我先分析「第一桶金為什麼重要到不能輕易動用?」,再談「要買房還是租房?」。許多年輕夫婦存到第一桶金就興高采烈地買房了,假設1千3百萬元的房子,頭期款動用到了10萬美元(折合約新台幣3百萬元) 的第一桶金,貸款還有1千萬元,每個月分期付款大約是5萬元。如果這對夫婦合起來月收入只有10萬元,這5萬元的分期付款就占50%的收入, 比重偏高,這個家庭便開始有了亞歷山大(壓力山大)進駐。

年輕夫妻在職場上難免遇到一些挑戰和挫折,房貸這種隱性壓力還真是折磨人,可能埋下夫妻生活中的許多引爆點。有些家庭會因為房貸帶來的無形壓力,再加上工作疲勞,連小孩都生不出來。

我記得國內有位政壇名人的夫人說,當年她都懷不了孕,剛好趁換工作時,夫妻兩人到了國外度了假,夫人就在那時懷孕了。原來做人要輕鬆是這個道理,可見「亞歷山大」的威力。

如果不買房?

我們再來看一下,如果不輕易動用左右護法的第一桶金,持續進行投資。等到夫妻倆存到頭期款之後再來買房,會產生什麼樣的不同結果?

一樣是1 千萬元的貸款,因為沒有動用到第一桶金,所以第一桶金可以持續照原訂計畫進行投資,每年如果是7%的投資報酬(大約是台股0050 的績效),如果需要,盡可能動用在4%以內,3百萬元第一桶金的4%大約有12萬元,約可支付3百萬元的房貸,特殊狀況就算動用7%,約21萬千元,接近可支付4 百多萬元的房貸,心情上就會大大不同了,因為你知道有尚方寶劍可依靠。

如果不動用它,會發現奇妙的事情發生了!第一桶金是會生小崽子的,依前面所說的「72 法則」,7%的投報率十年就能翻一倍,一旦有了第二桶金新台幣6百萬元產生的7%投報率,相當於42萬元,可以支付8百萬元的房貸,房貸此刻對你來講已不是壓力。隨著第一桶金的成長,房貸壓力會越來越輕,你完全有這個實力償還,只是眼前還有更重要的用途。這時候你已經擁有錢人的腦袋,有平和的心境和篤定的未來,夫妻做人也容易成功,可能還是雙胞胎,而且吃苦及工作的耐壓力也會一併提高。這時亞歷山大已離開,改換愛神丘比特悄然進駐。

要存下第一桶金最難,國人喜歡用新台幣1百萬元做為第一桶金,這有一點挑戰,但不是不可能。上一篇說了每個月存下2萬5千元,就算兼副業也要賺到,八年後就能擁有一個金兒子,這一輩子不吃不喝,終身守在你旁邊,為你無怨無悔奉獻效勞。

第二階段,穩健地使用ETF 和資產配置,以每年7%的投資報酬,只要十年左右就會誕生第二桶金,如果這段期間還能再投入額外儲蓄,那麼第二桶金就會加速到來。有第二桶金之後,累積財富的速度就會越來越快。第一桶金的3 百萬元到第二桶金的6 百萬元,這是100%的增長。但是從第二桶金的6 百萬元到第三桶金的9 百萬元,這個漲幅只是6 百萬元的50%,接下來就是「輕舟已過萬重山」,漸入佳境了。

如果沒有「第一桶金如此重要」的認知,你永遠只是窮人思維,永遠要面臨處理不完的財務壓力,因為錯過了最能夠創造財富的黃金時期。財經作家班.史坦說:「未來年老的你,必須靠現在的你、年輕的你來養。」而存下第一桶金再和一流的企業掛勾,第一桶金便會開始進行無性、但有機的生殖。

我在過去三十年從事投資管理工作,實際操作的經驗讓我擁有非常篤定的信念。在〈超額報酬〉這章中的〈11-6被遺忘的10 萬美元——我的實務操盤舉例〉就有個實例可印證。

回到本篇文章一開頭,來上課的這位學員最大的收穫是解答了困惑。他們夫婦倆的積蓄超過頭期款所需,他們思考是不是應該「用較多的頭期款減少房貸?」這對有錢的人來說沒問題,但對資金還不是那麼充裕的年輕夫婦來說,更要把第一桶金這樣的左右護法留在身邊。因為:

一、第一桶金有創造性、增值性。台股7%的長期增長性,這個投報遠高於目前台灣房屋貸款的2%,哪裡有為了下降2%成本,卻用7%成長性來交換的道理?

二、投資在房地產固然也有增值的空間,但畢竟房地產只是投資在台灣某城市裡,但第一桶金卻可投資在台灣0050、美國標普500 和全球指數基金,它的面向是全球成長性企業,何者比較有潛力已經很清楚了。

有了以上這樣的認知,再回來看是買房?還是租房?這就不是一個議題了。為什麼可以不買車?因為大眾捷運相對方便,想買房的人也可以考慮替代性的租房,而且也可以租非常高級的房子。

買房前先具備三個條件

所以問題不是「要不要買房」,想買房隨時都可以買,只要具備三個條件:準備好頭期款和不動用到第一桶金,同時考慮合理的價位。之所以保留第一桶金是因為它的成長產值高於房貸利息,只有在外部投資股市, 靠著投資的成長才可以多少解決爾後的財務需求和壓力,穩住第一桶金和第二桶金之後,再來的評估就是房價是否合理了。若房價不合理但還是購買,看起來這已經有自身價值觀和特殊的考量,那就不在這次的財務評估之列了。

多少的房價才合理?不精準的手指頭算法(rule of thumb)如下:買房後的出租投報率低於投報4%值得你多考慮一下,可能不值得你購買,因為台股股利已達3%到4%。就算用來自住,也可以用這個數值來估算:例如以5百萬元購買房子,每個月租金1萬8千元,以十一個月(留一個月空檔做為各種支出花費)來算,一年將近有20萬元的租金,除以5百萬元的屋款大約4%,在4%左右的投報可以考慮。但若依你對房子需求和偏好,若是低於3%的投報,你也喜歡,那麼一定有你個人的特殊考量,若是資金寬裕買個喜歡也無不可。巴菲特不是說了嗎,「如果錢不能為你帶來快樂,那表示你還沒有擁有財富!」

年輕時的巴菲特當年也曾問過太太,他投資獲利的錢現在就可以買房, 但如果願意再等一陣子,可以買更大的房子,他想聽聽太太的意見。這裡就有價值觀偏好的選擇考量。

買房可以防老嗎?

至於有人認為,害怕年老時租不到房子的問題,我鼓勵買房解決,但是不要因為買房反而把自己的生活品質全被房貸給綁架了。要做適合自己,並符合自己人生觀、價值觀的財務規畫。買房是許多人一生中的重大投資,既然是投資,就必須從投資獲利的實務面來分析、探討。

我自己是進入職場十年後,大約是四十歲才開始買房,比一般在美華人晚了一些。美國的房價通常只要工作五年到七年就可以買下。我之所以會較晚買房就是不想動用投資股市的本金。

當四十五歲到五十五歲時,手邊已經有好幾桶金資產,那時怎麼會買不到房子呢?光用全球一流企業每年為你產生的股利就可以輕鬆付房貸, 完全無須擔憂年老沒人租房子給你。先讓第一桶金跑個二十年,到那時他既是不離身的左右護法,又是驍勇善戰、為你清除財務障礙的趙子龍。有資金在手上,你隨時可以等待合理的價位到來,買你喜歡的房子,而不是勉強為買房而買房。

我比較擔心的是,年輕朋友現在勉強買進負荷過大、房價過高的房子,資金若全進了房產,挪占了資源,失去第一桶金在股市投資上開疆闢土的機會,那麼這房貸可能讓你娶的是亞歷山大,而不是美嬌娘。

每個地區該買房、租房的財務分析都不盡相同,台灣某些地區房價已高,但房租便宜,房貸利率相對低,但台股的殖利率又相對高,所以此時應該善用第一桶金這把尚方寶劍,此刻慧劍不斬情絲,只對付房貸的「亞歷山大」。

希望能解答多數年輕夫婦該買房還是租房的困惑後,勇敢做人,為台灣的少子化出生率,貢獻幾個百分點的成長,那麼這封信就有了意義,餘後敘。

本文摘自>>《為什麼你的退休金只有別人的一半?》

9qctYhUCAzS7uktcu3FOAg

書名:為什麼你的退休金只有別人的一半?

作者:闕又上

出版社:商業周刊


闕又上

1985年赴美,現為財務規畫師(CFP)、美國又上成長基金經理人。近三十年的投資管理生涯,歷經幾次重大股災和美股失落十年的挫敗,失敗後再成功的經驗彌足珍貴。截至2016年年底過去八年的年均複利是17%,2017年上半年基金成績28.86%領先標普500的9.2%,但2018年一檔重壓操作失手。

他自嘲前八年是操盤手,這兩年則是被盤操。失敗必然有的教訓首次在本書揭露。他說以後若有機會逆轉,這一次烙在身上的刀疤,就更能增添人生的精彩!

優異的操盤成績,獲《路透社》(Reuters)譽為「擊敗華爾街的無名小子」。 2016年5月紐約時報曾專訪,徵詢他對巴菲特買蘋果股票的意見,文章標題是「巴菲特的布局說明蘋果已成熟」(Warren Buffett Stake Suggests Apple Is All Grown Up),為《商業周刊》、《CMONEY》專欄作家。

著有《每年10分鐘,讓你的薪水變活錢》《你沒學到的巴菲特:股神默默在做的事》《華爾街操盤手給年輕人的15堂理財課》等暢銷書,曾名列博客來年度百大暢銷書榜。


延伸推薦:華爾街操盤手給年輕人的15堂理財課

vGNuraEWjTW20kXhsle7sw

書名:華爾街操盤手給年輕人的15堂理財課

作者:闕又上

出版社:遠流出版